Dr. Tóth András: Ingatlan fejezet – részlet

Ismét Dr. Tóth András hírleveléből idézek, ahogy már azt megtettem többször is. A mai hírlevélben az ingatlanpiacról, az ingatlanok áráról ír. Érdemes elolvasni, főleg hogy nem is sikerült hosszúra.

Dr. Tóth András 2013. február 16-ai hírleveléből egy részlet:

Ingatlan fejezet – részlet

Mivel életünk során a legtöbb időt otthon töltjük, ezért a lakásunk meghatározó az életminőségünk szempontjából. Ugyanakkor a költségei miatt egész életünkre meghatározza a pénzügyi helyzetünket is. Ezért nagyon észnél kell lenni, amikor döntünk: bérlünk vagy vásárolunk, és hol, mit, mennyiért, hogyan finanszírozva.

Nagyon sokan befektetés célból vásárolnak ingatlanokat. Az ingatlan azonban alapvetően mindig is érzelmi kérdés volt – akár a saját lakásunkról van szó, akár a "kézzelfogható, biztos értékű" ingatlanbefektetésről.

Hogyan alakultak az árak?

Magyarországon az ingatlanpiac árai hatalmas hullámvasútként működtek a rendszerváltás óta, úgy, hogy az átlagember észre sem vette. 1998 után ugyanis egy elég kemény infláció indult el – 1991-ben például 36%-os áremelkedés volt. Ez sok mindent elmosott. Ahhoz, hogy tisztán lássuk az ingatlanok árának alakulását, mindenképpen az inflációhoz viszonyítva – reálértéken – kell vizsgálni.

Az első nagy áresés a kilencvenes évek elején következett be, amikor kb. 600 ezer tanácsi lakást eladtak a lakóknak a piaci ár 20%-a körüli áron. Minden olyan esetben, amikor valamilyen okból nagy mennyiségben ár alatt kerülnek ingatlanok eladásra, az egész piacon komoly áresés következik be. És valóban, 1993 és 1998 közt reálértékben kb. 50%-kal estek az ingatlanárak. Ezt azonban nem lehetett észrevenni az évi 15-25%-os infláció miatt.

Majd amikor az utolsó tanácsi lakás is eladásra került, az egész piacon helyreálltak az árak. 1998 és 2000 közt megduplázódtak az ingatlanárak – ez volt a híres "ingatlanárrobbanás", amire ma is könnyes szemmel emlékszik vissza minden ingatlanközvetítő.

Az ingatlanok árának emelkedése még körülbelül 2006-ig folytatódott. Ennek oka az európai uniós egyesüléssel kapcsolatos (sokszor irreális) várakozás és a devizahitel lehetőség bősége volt.

Aztán beütött a válság. Ennek hatására 2007 és 2013 eleje közt az átlag ingatlanár Magyarországon reálértékben 37%-kal csökkent. Így most, 2013-ban a budapesti használt lakások ára – a rendszerváltás utáni ingatlanárakhoz képest – reálértéken kb. 10%-kal alacsonyabbak!

Mi várható?

Az elmúlt öt év mindegyikében év elején az ingatlanközvetítő szakértők kiálltak, és azt nyilatkozták: "Az ingatlanárak esése véget ért, most érdemes ingatlanokba fektetni!" Majd reálértékben ismét lejjebb mentek az ingatlanárak. Sajnos, a következő évtizedben nem sok remény van az ingatlanok árainak emelkedésére. Nézzünk néhány tényt:

• Magyarország demográfiája azt mutatja, hogy a lakosság száma folyamatosan csökken. Kevesebb embernek kevesebb lakás kell.
• Az elmúlt 10 évben becslések szerint 500 ezer magyar költözött tartósan vagy végleg külföldre.
• A fiatal generáció egyre később költözik el hazulról, egyre később alapítanak önálló családot.
• A 25–34 év közötti magyar nők 27,2 %-a, a férfiak 42,5%-a (!) lakik a szüleivel.
• Az Y generáció sokkal mobilabb. ők azok, akik gyorsan váltanak egy jó munka kedvéért országot is. Ezért már ritkán vásárolnak lakást, inkább bérelnek. Ennek ellenére a lakásbérleti piacon is még mindig kínálati piac van.
• Az utóbbi pár évben hatalmas minőségi fejlődésen ment át az építőipar – a passzív és aktív ingatlanok alig valamivel több pénzért szinte nulla közműköltséggel képesek működni. Mivel a fűtés, villany, víz ára reálértékben is drasztikusan emelkedett, ezért a régi, nem energiatakarékos lakások elértéktelenedtek.
• Körülbelül 100 ezer olyan lakóingatlan van, amit a bankok elárverezhetnek, hitel nemfizetés miatt. Ezek általában a piaci ár alatt kerülnek eladásra. Ez tartósan lenyomja majd a piacot.
• A bankok hitelezési lehetőségei és a kedvük tartósan lecsökkent. Ezért jó hitelhez alacsony önerővel nagyon nehezen lehet hozzájutni.

Ajánlom mindenkinek Dr. Tóth András oldalát és hírlevelét.